新政讓素有“樓市晴雨表”之稱的二手房開(kāi)始企穩(wěn)回升。北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至7月30日，北京7月二手房網(wǎng)簽量達(dá)14577套，連續(xù)5個(gè)月站上榮枯線，按照近期日均成交近500套計(jì)算，全月突破1.5萬(wàn)套幾成定局，這也創(chuàng)16個(gè)月新高。頭部中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部人士透露，在過(guò)去的一個(gè)月里，北京二手房“價(jià)格已經(jīng)站穩(wěn)”。業(yè)內(nèi)判斷，如果這一趨勢(shì)可以延續(xù)，二手房的穩(wěn)定將反哺新房，政策組合拳的效果將進(jìn)一步擴(kuò)大。

淡季不淡

按照慣例，每年在經(jīng)歷3月“小陽(yáng)春”后，樓市成交會(huì)出現(xiàn)慣性下滑，但今年北京二手房市場(chǎng)有些不一樣：從趨勢(shì)上看，自今年3月開(kāi)始，北京二手房持續(xù)維持在每月1.3萬(wàn)套以上的相對(duì)高位。至6月、7月，北京二手房已連續(xù)穩(wěn)定在每月1.5萬(wàn)套左右。

尤其是7月淡季不淡。截至7月30日，北京7月二手房網(wǎng)簽量達(dá)14577套，連續(xù)5個(gè)月站上榮枯線，按照近期日均成交近500套計(jì)算，全月突破1.5萬(wàn)套幾成定局，這也創(chuàng)下16個(gè)月以來(lái)的新高。一個(gè)最明顯的對(duì)比是，2023年7月，北京二手房網(wǎng)簽量?jī)H9718套，跌入1萬(wàn)套以內(nèi)。

在中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)看來(lái)，二手房素有“樓市晴雨表”之稱，通過(guò)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可以大致了解北京樓市的成交熱度。每月網(wǎng)簽量低于8000套時(shí)，說(shuō)明市場(chǎng)非常冷淡。網(wǎng)簽量達(dá)到每月1.2萬(wàn)套時(shí)，即榮枯平衡線，表示市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，適合買賣雙方理性交易。如果每月超過(guò)1.5萬(wàn)套，則被認(rèn)為是市場(chǎng)呈現(xiàn)上行趨勢(shì)的門(mén)檻線。

徐躍進(jìn)稱，市場(chǎng)交易的持續(xù)活躍對(duì)穩(wěn)預(yù)期起到積極作用，未來(lái)房?jī)r(jià)跌幅有望繼續(xù)收窄，且短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期并不充足，也給到購(gòu)房者更長(zhǎng)的交易周期。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，最近北京二手房住宅網(wǎng)簽量出現(xiàn)明顯上漲的核心因素還是“5·17”新政的預(yù)期。“北京雖然在6月26日才落地政策，但對(duì)于首付和利率的降低市場(chǎng)已經(jīng)有預(yù)期，這種情況下，5月下半月開(kāi)始北京二手房成交量一直穩(wěn)定上行，維持在高位。”

價(jià)格站穩(wěn)

事實(shí)上，在6月26日政策調(diào)整前，北京已經(jīng)多次發(fā)布樓市優(yōu)化政策。據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，從2023年9月開(kāi)始，北京樓市優(yōu)化調(diào)整已經(jīng)累計(jì)進(jìn)行了9次，如2023年9月執(zhí)行的“認(rèn)房不認(rèn)貸”、2024年2月通州“雙限”松綁、2024年4月底可增購(gòu)五環(huán)外一套住宅等。

從空間分布來(lái)看，二季度北京二手房成交經(jīng)歷了“先外后內(nèi)”過(guò)程。“4·30”北京對(duì)五環(huán)限購(gòu)作出優(yōu)化調(diào)整，允許達(dá)到限購(gòu)套數(shù)家庭加購(gòu)一套五環(huán)外住房，因此4月至7月上半月，五環(huán)外城市發(fā)展新區(qū)交易熱度相對(duì)更高，外圍占比也有所提升。自7月開(kāi)始，伴隨著置換鏈條的穩(wěn)步運(yùn)轉(zhuǎn)，外圍片區(qū)的交易熱度開(kāi)始向內(nèi)環(huán)傳導(dǎo)。

與空間結(jié)構(gòu)變化相對(duì)應(yīng)，北京二手房的成交結(jié)構(gòu)則呈現(xiàn)出“兩頭冒尖”的特點(diǎn)。7月以來(lái)北京二手房低總價(jià)、高總價(jià)房屋成交同時(shí)提升，總價(jià)400萬(wàn)元以下的房屋成交占比較6月上升1.7個(gè)百分點(diǎn)。

二手房的淡季不淡不僅表現(xiàn)在成交量上，據(jù)頭部中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部人士透露，在過(guò)去的一個(gè)月里，“價(jià)格已經(jīng)站穩(wěn)”更是這個(gè)市場(chǎng)展現(xiàn)出的特點(diǎn)。

北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，二季度以來(lái)北京市二手住房?jī)r(jià)格走勢(shì)總體平穩(wěn)，6月市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比上升0.5%左右，7月(截至7月24日)北京鏈家二手住宅成交均價(jià)環(huán)比上升0.4%。價(jià)格的上漲主要來(lái)自交易結(jié)構(gòu)變化，從可比住房?jī)r(jià)格角度來(lái)看則較為穩(wěn)定。這主要是由于新增客戶與新增房源開(kāi)始逆轉(zhuǎn)，供需關(guān)系雖仍然偏向買家，但相較一季度更趨向平衡，有利于價(jià)格的相對(duì)平穩(wěn)。結(jié)果上也是如此，從4月開(kāi)始二手住房成交均價(jià)已連續(xù)4個(gè)月保持平穩(wěn)運(yùn)行，月均波動(dòng)幅度均在1%以內(nèi)。

價(jià)格站穩(wěn)的背后，與政策積極釋放效應(yīng)有關(guān)，與房?jī)r(jià)筑底有關(guān)，更與購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)信心的修復(fù)有關(guān)。購(gòu)房門(mén)檻的降低、每月還款金額的減少，有效緩解了購(gòu)房者的購(gòu)房壓力，觀望情緒得到緩解，購(gòu)房意愿明顯增強(qiáng)。

掛牌量整體減少2萬(wàn)套

二手房企穩(wěn)回升，從目前北京市場(chǎng)反饋來(lái)看，最明顯的兩個(gè)變化就是議價(jià)空間逐漸縮小和二手房掛牌量減少。議價(jià)空間逐漸縮小，意味著賣方和買方對(duì)于價(jià)格的預(yù)期正在逐漸接近，這是市場(chǎng)觸底的特征。二手房掛牌量明顯減少，則是市場(chǎng)信心恢復(fù)的表現(xiàn)。

“掛牌量整體減少了2萬(wàn)套左右，這是2023年9月來(lái)第一次出現(xiàn)。”張大偉稱，整體二手房掛牌量從今年4月底的17.2萬(wàn)套跌至現(xiàn)在的15.5萬(wàn)套左右，掛牌量的減少代表了市場(chǎng)搶跑明顯減少。

根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，只要北京的二手房“起來(lái)了”，那新房市場(chǎng)一定會(huì)火熱。二手房市場(chǎng)交易火爆，大概率也會(huì)反哺到新房市場(chǎng)。近期北京商報(bào)記者也調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新政后的30天里，北京部分新盤(pán)到訪量較新政前顯著增長(zhǎng)，部分熱門(mén)項(xiàng)目增長(zhǎng)持續(xù)達(dá)到四成以上。

“從目前來(lái)看，北京的調(diào)控政策由普適性的、全面性的降首付、降利率，正在逐步轉(zhuǎn)到精準(zhǔn)調(diào)控。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，通過(guò)“以舊換新”來(lái)調(diào)動(dòng)新房市場(chǎng)的成交需求，通過(guò)土地競(jìng)拍規(guī)則的調(diào)整，調(diào)動(dòng)房企競(jìng)拍土地的積極性。從源頭出發(fā)，在土地、新房和二手房市場(chǎng)的整體流通和循環(huán)度上，實(shí)現(xiàn)樓市、投資消費(fèi)良性循環(huán)，在未來(lái)對(duì)市場(chǎng)的作用會(huì)表現(xiàn)得更加積極。